Wanneer je probeert te verkopen of te kopen in viager, is de eerste reflex vaak om een online simulator te starten. Je voert de leeftijd van de verkoper in, de marktwaarde van het goed, en je krijgt een uniek resultaat. Het probleem is dat één enkel resultaat niet genoeg is om te onderhandelen. Een Excel-spreadsheet stelt je in staat om verschillende hypothesen van bouquet, technische rente en viager-rente naast elkaar te zetten, en in enkele seconden te zien hoe elke variabele de uiteindelijke prijs beïnvloedt.
DPE-klasse en marktwaarde: de variabele die standaard simulators negeren
De meeste gratis tools beginnen met een vaste marktwaarde. Je voert een bedrag in, de berekening draait. In werkelijkheid fluctueert de waarde van een appartement of huis afhankelijk van het energielabel, en deze fluctuatie heeft een grote impact op de viager-structuur.
Ook interessant : Hoe de zonnestraal op Google Maps te simuleren om de zonneschijn van een eigendom te evalueren
Ze zijn al niet meer in staat om een huurverhoging te krijgen, en hun verbod op verhuur is gepland tussen 2025 en 2028, afhankelijk van de klasse en het gebied. Voor een bezette viager verandert dit direct de schatting van het gebruiks- en woondrecht (DUH).
In een Excel-bestand kun je gedifferentieerde scenario’s van marktwaarde op basis van de DPE-klasse creëren: een tabblad “gerenoveerd goed” met een hoge waarde, een tabblad “thermische zeef” met een korting. Je vergelijkt dan twee rentes en twee bouquets voor hetzelfde goed, afhankelijk van of je wel of niet werkzaamheden uitvoert voor de verkoop. Dit type vergelijking wordt niet aangeboden door online calculators.
Aanrader : De beste oplossingen om uw persoonlijke financiën eenvoudig te optimaliseren
Om snel verschillende combinaties van bouquet en rente te testen zonder je eigen bestand te bouwen, kun je de online viager excel-simulator gebruiken en vervolgens de resultaten in een persoonlijk spreadsheet aanpassen.
Technische rente in een viager Excel-simulator: welke proxy kiezen
De technische rente is de minst zichtbare en meest bepalende hefboom in de viager-berekening. Het is degene die het resterende kapitaal (na aftrek van het bouquet) omzet in een maandelijkse rente. Een verschil van één punt op deze rente kan de rente met tientallen euro’s per maand wijzigen.
De gidsen over dit onderwerp raden aan om de laatste sterftetabellen TGH/TGF van het INSEE te gebruiken. Dat is de basis. Wat minder vaak wordt gezien, is de waarde van het kruisen van deze technische rente met de huidige hypotheekrentes. Voor de koper vertegenwoordigt de kredietrente de werkelijke kosten van het vastgelegde kapitaal. Als de rentes stijgen, wordt een lage technische rente minder realistisch, omdat de koper zijn geld anders zou kunnen beleggen.
In Excel bouw je een kleine vergelijkende tabel:
- Kolom A: technische rente (bijvoorbeeld drie of vier waarden tussen 3 % en 6 %)
- Kolom B: maandelijkse rente berekend voor elke rente
- Kolom C: geschatte totale kosten over de levensverwachting van de verkoper
- Kolom D: vergelijking met de kosten van een klassieke aankoop gefinancierd met een lening tegen de huidige rente
Deze tabel stelt de koper in staat om te controleren of de viager concurrerend blijft ten opzichte van een bankfinanciering, en de verkoper om zijn prijs te onderbouwen met concrete gegevens.
De rente aanpassen zonder te verdwalen
De meningen verschillen over de “standaard” rente die moet worden aangehouden. Sommige schalen gebruiken 4,5 %, anderen gaan hoger. De juiste aanpak in een spreadsheet is om geen enkele rente te kiezen, maar een regel per hypothese te creëren en de resultaten te vergelijken. Je ziet dan duidelijk de range waarin de rente kan evolueren, wat een solide basis voor onderhandelingen biedt.
Structuur van een viager Excel-bestand: de tabbladen die echt nuttig zijn
Een effectieve viager-spreadsheet heeft geen twintig tabbladen nodig. Drie zijn voldoende om de meeste gevallen te dekken.
Het eerste tabblad verzamelt de vaste gegevens: marktwaarde, leeftijd en geslacht van de verkoper, type viager (vrij of bezet), korting DUH indien van toepassing. Deze cellen veranderen niet van scenario naar scenario.
Het tweede tabblad is de rekenmotor. Hier plaats je de basisformule: kapitaal om te converteren (marktwaarde min bouquet, min eventuele DUH), gedeeld door de rente-coëfficiënt uit de sterftetabellen en de technische rente. De functionaliteit “Gegevens Tabel” van Excel maakt het mogelijk om hier twee parameters gelijktijdig te variëren (bouquet en rente) en een resultatenmatrix weer te geven.
Het derde tabblad dient voor de vergelijking. Hier plak je de resultaten van elk scenario in één overzicht:
- Scenario A: laag bouquet, hoge rente (interessant als de verkoper behoefte heeft aan een regelmatig inkomen)
- Scenario B: hoog bouquet, verlaagde rente (geschikt wanneer de verkoper onmiddellijk werkzaamheden wil financieren)
- Scenario C: marktwaarde aangepast na energie-renovatie, met opnieuw berekende rente
Deze structuur blijft leesbaar, zelfs voor iemand die niet vertrouwd is met spreadsheets. Elk scenario staat op één regel, en de vergelijking is onmiddellijk.
Veelvoorkomende fouten in de viager-berekening op spreadsheet
De eerste fout is het vergeten van de DUH-korting in een bezette viager. Als de verkoper het recht behoudt om in het goed te wonen, is de basis voor de rente-berekening niet de bruto marktwaarde, maar de waarde na korting. Afhankelijk van de locatie kan deze korting een aanzienlijk deel van de prijs vertegenwoordigen.
De tweede fout betreft de sterftetabellen. Het gebruik van verouderde tabellen vervalst de geschatte levensverwachting, dus de duur van de rente-uitbetaling, en dus het maandelijkse bedrag. De tabellen TGH05/TGF05 van het INSEE zijn de huidige referentie voor serieuze simulators.
De derde fout is het vastzetten van het bouquet op een willekeurig percentage. Een Excel-spreadsheet is precies bedoeld om verschillende niveaus van bouquet te testen en hun effect op de rente te observeren. Het bouquet op één enkele drempel vastzetten betekent dat je de helft van de waarde van de tool misloopt.
Een goed opgebouwd bestand, met DPE-scenario’s, verschillende technische rentes en een leesbare vergelijking, biedt zowel de verkoper als de koper een realistisch beeld van wat de transactie kan vertegenwoordigen. Het is deze capaciteit om varianten te simuleren die een eenvoudige berekening transformeert in een echt onderhandelingsinstrument.