Wenn man versucht, in Leibrente zu verkaufen oder zu kaufen, ist der erste Reflex oft, einen Online-Simulator zu starten. Man gibt das Alter des Verkäufers, den Verkehrswert der Immobilie ein und erhält ein einzigartiges Ergebnis. Das Problem ist, dass ein einziges Ergebnis nicht ausreicht, um zu verhandeln. Eine Excel-Tabelle ermöglicht es, mehrere Hypothesen zu Bouquet, technischem Zinssatz und Leibrente nebeneinander zu stellen und in wenigen Sekunden zu sehen, wie jede Variable den Endpreis beeinflusst.
DPE-Klasse und Verkehrswert: die Variable, die Standard-Simulatoren ignorieren
Die meisten kostenlosen Tools basieren auf einem festen Verkehrswert. Man gibt einen Betrag ein, die Berechnung läuft. In der Realität schwankt der Wert einer Wohnung oder eines Hauses je nach Energieetikett, und diese Schwankung hat erheblichen Einfluss auf die Leibrente.
Lesetipp : Wie Sie Ihre E-Mail an einen CAF-Experten senden, um schnelle Antworten zu erhalten
Sehr energieintensive Wohnungen können bereits nicht mehr Gegenstand einer Mieterhöhung sein, und ihr Vermietungsverbot ist zwischen 2025 und 2028 je nach Klasse und Gebiet geplant. Für eine bewohnte Leibrente verändert sich dadurch direkt die Schätzung des Nutzungs- und Wohnrechts (DUH).
In einer Excel-Datei kann man differenzierte Szenarien des Verkehrswerts je nach DPE-Klasse erstellen: ein Tab “renovierte Immobilie” mit einem hohen Wert, ein Tab “Wärmedurchlässigkeit” mit einem Abschlag. Man vergleicht dann zwei Renten und zwei Bouquets für dieselbe Immobilie, je nachdem, ob man vor dem Verkauf Renovierungen vornimmt oder nicht. Diese Art des Vergleichs bieten Online-Rechner nicht an.
Weiterlesen : Wie man schnell und einfach einen Kredit erhält: Leitfaden und Vergleich der besten Lösungen
Um schnell mehrere Kombinationen von Bouquet und Rente zu testen, ohne eine eigene Datei zu erstellen, kann man den Online-Leibrentensimulator in Excel verwenden und die Ergebnisse anschließend in einer persönlichen Tabelle anpassen.
Technischer Zinssatz in einem Excel-Leibrentensimulator: welchen Proxy wählen
Der technische Zinssatz ist der am wenigsten sichtbare und entscheidendste Hebel der Leibrenteberechnung. Er wandelt das verbleibende Kapital (nach Abzug des Bouquets) in eine monatliche Rente um. Eine Abweichung von einem Punkt bei diesem Zinssatz kann die Rente um mehrere Dutzend Euro pro Monat verändern.
Die Leitfäden zu diesem Thema empfehlen, die neuesten Sterbetafeln TGH/TGF des INSEE zu verwenden. Das ist die Grundlage. Was weniger häufig erwähnt wird, ist das Interesse, diesen technischen Zinssatz mit den aktuellen Hypothekenzinsen zu verknüpfen. Für den Käufer stellt der Zinssatz die tatsächlichen Kosten des gebundenen Kapitals dar. Wenn die Zinsen steigen, wird ein niedriger technischer Zinssatz weniger realistisch, da der Käufer sein Geld anders anlegen könnte.
In Excel erstellt man eine kleine Vergleichstabelle:
- Spalte A: technischer Zinssatz (zum Beispiel drei oder vier Werte zwischen 3 % und 6 %)
- Spalte B: monatliche Rente, die für jeden Zinssatz berechnet wird
- Spalte C: geschätzte Gesamtkosten über die Lebenserwartung des Verkäufers
- Spalte D: Vergleich mit den Kosten eines klassischen Kaufs, der zum aktuellen Zinssatz finanziert wird
Diese Tabelle ermöglicht es dem Käufer zu überprüfen, ob die Leibrente im Vergleich zu einer Bankfinanzierung wettbewerbsfähig bleibt, und dem Verkäufer, seinen Preis mit konkreten Daten zu untermauern.
Den Zinssatz anpassen, ohne sich zu verlieren
Die Rückmeldungen variieren zum “Standard”-Zinssatz, den man verwenden sollte. Einige Tabellen verwenden 4,5 %, andere gehen höher. Der richtige Ansatz in einer Tabelle ist, keinen einzelnen Zinssatz zu wählen, sondern eine Zeile pro Hypothese zu erstellen und die Ergebnisse zu vergleichen. So sieht man klar den Bereich, in dem die Rente variieren kann, was eine solide Verhandlungsbasis bietet.
Struktur einer Excel-Leibrentendatei: die wirklich nützlichen Tabs
Eine effektive Leibrententabelle benötigt nicht zwanzig Tabs. Drei reichen aus, um die meisten Fälle abzudecken.
Der erste Tab fasst die festen Daten zusammen: Verkehrswert, Alter und Geschlecht des Verkäufers, Art der Leibrente (frei oder bewohnt), eventueller DUH-Abschlag. Diese Zellen ändern sich nicht von einem Szenario zum anderen.
Der zweite Tab ist der Berechnungsmechanismus. Hier platziert man die Grundformel: Kapital, das umgewandelt werden soll (Verkehrswert minus Bouquet, minus eventueller DUH), geteilt durch den Rentenkoeffizienten aus den Sterbetafeln und dem technischen Zinssatz. Die Funktion “Datentabelle” von Excel ermöglicht es hier, zwei Parameter gleichzeitig (Bouquet und Zinssatz) zu variieren und eine Ergebnisübersicht anzuzeigen.
Der dritte Tab dient dem Vergleich. Man fügt die Ergebnisse jedes Szenarios auf einer einzigen Ansicht ein:
- Szenario A: niedriges Bouquet, hohe Rente (interessant, wenn der Verkäufer regelmäßige Einkünfte benötigt)
- Szenario B: hohes Bouquet, reduzierte Rente (geeignet, wenn der Verkäufer sofort Renovierungen finanzieren möchte)
- Szenario C: angepasster Verkehrswert nach energetischer Sanierung, mit neu berechneter Rente
Diese Struktur bleibt auch für jemanden, der mit Tabellen nicht vertraut ist, lesbar. Jedes Szenario nimmt eine Zeile ein, und der Vergleich ist sofort sichtbar.
Häufige Fehler bei der Leibrenteberechnung in Tabellen
Der erste Fehler besteht darin, den DUH-Abschlag bei bewohnten Leibrenten zu vergessen. Wenn der Verkäufer das Recht behält, in der Immobilie zu wohnen, ist die Berechnungsgrundlage für die Rente nicht der brutto Verkehrswert, sondern der Wert nach Abzug. Je nach Standort kann dieser Abschlag einen erheblichen Teil des Preises ausmachen.
Der zweite Fehler betrifft die Sterbetafeln. Veraltete Tabellen zu verwenden, verfälscht die geschätzte Lebenserwartung, also die Dauer der Rentenzahlung, und damit deren monatlichen Betrag. Die Tabellen TGH05/TGF05 des INSEE sind der aktuelle Referenzwert für seriöse Simulatoren.
Der dritte Fehler besteht darin, das Bouquet auf einen willkürlichen Prozentsatz festzulegen. Eine Excel-Tabelle dient genau dazu, mehrere Bouquet-Niveaus zu testen und deren Auswirkungen auf die Rente zu beobachten. Das Bouquet auf einen einzigen Schwellenwert festzulegen, bedeutet, sich die Hälfte des Nutzens des Werkzeugs zu entziehen.
Eine gut strukturierte Datei mit DPE-Szenarien, mehreren technischen Zinssätzen und einem lesbaren Vergleich gibt sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer eine realistische Vorstellung davon, was die Transaktion darstellen kann. Es ist diese Fähigkeit, Varianten zu simulieren, die eine einfache Berechnung in ein echtes Verhandlungsinstrument verwandelt.