La levantamiento de hipoteca es un acto notarial que oficializa la eliminación de una hipoteca inscrita sobre un bien inmueble. Genera costos específicos, distintos de los del préstamo hipotecario en sí, y afecta a cualquier prestatario que venda su bien o reembolse su crédito antes de que finalice el período cubierto por la inscripción hipotecaria.
Contribución de seguridad inmobiliaria y cancelación: el mecanismo administrativo
Antes de hablar de costos globales, un punto técnico merece ser mencionado. La contribución de seguridad inmobiliaria es un impuesto recaudado por el servicio de publicidad inmobiliaria en cada cancelación de inscripción hipotecaria. Su tasa ahora está armonizada en todo el territorio, lo que elimina las diferencias de costo entre departamentos para este componente específico de los gastos.
Ver también : Las mejores soluciones para acompañar y apoyar a los mayores en su día a día
Esta armonización a menudo pasa desapercibida en los presupuestos notariales, ya que la contribución se encuentra mezclada entre otras partidas. Sin embargo, representa una parte fija e incompresible del total. En la práctica, el notario envía la solicitud de cancelación al servicio de publicidad inmobiliaria, que actualiza el registro inmobiliario. Mientras esta cancelación no sea efectiva, la hipoteca permanece técnicamente inscrita, incluso si el préstamo está saldado.
Para entender mejor los costos de levantamiento en Claravox, es necesario distinguir esta contribución de los honorarios del notario y de los derechos de registro, que obedecen cada uno a sus propias reglas de cálculo.
Lectura complementaria : Las últimas tendencias y consejos para tener éxito en el sector B2B en 2024
Composición de los costos de levantamiento de hipoteca: lo que cubre la factura
La factura de levantamiento agrega varios conceptos que el notario desglosa en su cuenta. Confundirlos equivale a perder toda capacidad de verificación.
- Honorarios del notario: están regulados y son proporcionales al monto inicial del préstamo garantizado por la hipoteca. El notario no fija libremente esta tarifa, aplica una escala nacional por tramos decrecientes.
- Derechos de registro: recaudados por el Tesoro público, se suman a los honorarios y representan un porcentaje fijo del monto inscrito.
- Contribución de seguridad inmobiliaria: el impuesto descrito anteriormente, debido al servicio de publicidad inmobiliaria por la cancelación efectiva.
- Gastos administrativos diversos: copias de documentos, gastos de correspondencia, desembolsos realizados por la notaría para los trámites ante las administraciones.
El total generalmente se sitúa alrededor de algunos décimos de porcentaje del capital inicial del préstamo. En un préstamo hipotecario considerable, la suma puede representar varios cientos de euros, o más, dependiendo del monto garantizado.
Levantamiento amistoso o judicial: dos procedimientos, dos lógicas de costo
El levantamiento amistoso ocurre cuando el banco (el acreedor) acepta levantar la hipoteca. El notario redacta el acto, el banco da su acuerdo formal, y la cancelación sigue su curso ante la publicidad inmobiliaria. Casi la totalidad de los levantamientos se enmarcan en este caso.
El levantamiento judicial se vuelve necesario cuando el acreedor se niega a dar su acuerdo, por ejemplo, en caso de litigio sobre el saldo restante o desacuerdo sobre las condiciones de reembolso. El prestatario debe entonces acudir al tribunal, lo que añade costos de abogado, gastos de registro y prolonga considerablemente los plazos. Esta vía sigue siendo rara, pero transforma una formalidad administrativa en un procedimiento contencioso cuyo costo puede superar ampliamente el del levantamiento clásico.
Un punto a recordar: el levantamiento judicial no garantiza un resultado más rápido. El calendario depende de la carga del tribunal y de la complejidad del expediente.
Evitar los costos de levantamiento: la caducidad automática de la inscripción
La inscripción hipotecaria no dura eternamente. Se extingue automáticamente un año después de la última fecha de vencimiento del préstamo que garantiza. Si el crédito se ha reembolsado completamente y el propietario no necesita vender dentro de este plazo, no se requiere ningún levantamiento y no se incurre en ningún costo.
Esta caducidad automática constituye el ahorro más directo para un prestatario. La cancelación ocurre sin intervención del notario, sin acto, sin impuesto. El servicio de publicidad inmobiliaria actualiza el registro por sí mismo.
El escenario inverso, el que desencadena costos, se presenta en dos casos principales:
- La venta del bien antes de la expiración del período de inscripción. El comprador y su notario exigen un bien libre de toda hipoteca. El levantamiento es entonces un requisito previo a la firma del acto de venta.
- La compra de crédito hipotecario por otro banco. La nueva entidad prestamista solicita la cancelación de la hipoteca existente antes de inscribir su propia garantía.
Fianza bancaria: la alternativa que elimina el problema
Cada vez más entidades bancarias ofrecen la fianza como garantía del préstamo hipotecario, en lugar de la hipoteca. El principio: un organismo de fianza se convierte en garante ante el banco. En caso de reventa o reembolso anticipado, no hay inscripción hipotecaria que cancelar, ni levantamiento que solicitar, ni costos notariales asociados.
El costo inicial de la fianza puede ser comparable al de la hipoteca, pero la ausencia de costos de levantamiento al final hace que esta opción sea financieramente ventajosa a lo largo de la duración total del crédito, especialmente para los prestatarios que consideran una reventa antes del vencimiento del préstamo. Algunos organismos de fianza incluso devuelven una parte de la comisión pagada originalmente si el préstamo se reembolsa sin incidentes.
Esta elección de garantía se realiza en el momento de la suscripción del crédito hipotecario. Una vez que la hipoteca está inscrita, es demasiado tarde para cambiar a una fianza sin pasar por el levantamiento.
La elección entre hipoteca y fianza debe plantearse desde la negociación del préstamo, no en el momento de la reventa. Los costos de levantamiento no son una fatalidad: derivan de un tipo de garantía que el prestatario puede, en la mayoría de los casos, evitar de antemano. Para aquellos que ya están comprometidos con una hipoteca, esperar la caducidad automática sigue siendo la única forma de escapar de la factura.