Die Aufhebung der Hypothek ist eine notarielle Urkunde, die die Löschung einer auf einem Immobilienvermögen eingetragenen Hypothek offiziell macht. Sie verursacht spezifische Kosten, die sich von denen des Immobilienkredits selbst unterscheiden, und betrifft jeden Kreditnehmer, der seine Immobilie verkauft oder seinen Kredit vor Ablauf der durch die Hypothekeneintragung abgedeckten Frist zurückzahlt.
Beitrag zur Immobilienabsicherung und Löschung: der Verwaltungsmechanismus
Bevor wir über die Gesamtkosten sprechen, sollte ein technischer Punkt angesprochen werden. Der Beitrag zur Immobilienabsicherung ist eine Steuer, die vom Grundbuchamt bei jeder Löschung einer Hypothekeneintragung erhoben wird. Der Satz ist mittlerweile im gesamten Gebiet harmonisiert, was die Kostenunterschiede zwischen den Departements für diesen spezifischen Kostenbestandteil beseitigt.
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Diese Harmonisierung bleibt in den notariellen Kostenvoranschlägen oft unbemerkt, da der Beitrag unter anderen Posten verborgen ist. Er stellt jedoch einen festen und nicht reduzierbaren Teil der Gesamtkosten dar. In der Praxis reicht der Notar den Löschungsantrag beim Grundbuchamt ein, das das Immobilienverzeichnis aktualisiert. Solange diese Löschung nicht wirksam ist, bleibt die Hypothek technisch eingetragen, auch wenn der Kredit beglichen ist.
Um die Kosten der Aufhebung auf Claravox besser zu verstehen, muss dieser Beitrag von den Notargebühren und den Registrierungsgebühren unterschieden werden, die jeweils ihren eigenen Berechnungsregeln unterliegen.
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Zusammensetzung der Kosten für die Aufhebung der Hypothek: was die Rechnung abdeckt
Die Rechnung für die Aufhebung fasst mehrere Posten zusammen, die der Notar in seiner Abrechnung aufschlüsselt. Diese zu verwechseln, bedeutet, jede Möglichkeit zur Überprüfung zu verlieren.
- Notargebühren: Sie sind geregelt und proportional zur ursprünglichen Höhe des durch die Hypothek gesicherten Kredits. Der Notar legt diesen Tarif nicht frei fest, sondern wendet einen nationalen Gebührenrahmen mit degressiven Stufen an.
- Registrierungsgebühren: Sie werden vom Staatshaushalt erhoben und kommen zu den Notargebühren hinzu und stellen einen festen Prozentsatz des eingetragenen Betrags dar.
- Beitrag zur Immobilienabsicherung: die oben beschriebene Steuer, die dem Grundbuchamt für die tatsächliche Löschung zusteht.
- Verschiedene Verwaltungskosten: Kopien von Urkunden, Korrespondenzkosten, Auslagen, die von der Notarkanzlei für die Verfahren bei den Behörden getragen werden.
Die Gesamtsumme liegt in der Regel bei einigen Zehnteln Prozent des ursprünglichen Kreditkapitals. Bei einem erheblichen Immobilienkredit kann der Betrag mehrere Hundert Euro betragen, je nach gesichertem Betrag sogar noch mehr.
Einvernehmliche oder gerichtliche Aufhebung: zwei Verfahren, zwei Kostenlogiken
Die einvernehmliche Aufhebung tritt ein, wenn die Bank (der Gläubiger) zustimmt, die Hypothek aufzuheben. Der Notar erstellt die Urkunde, die Bank gibt ihre formelle Zustimmung, und die Löschung folgt ihrem Verlauf beim Grundbuchamt. Der Großteil der Aufhebungen fällt in dieses Szenario.
Die gerichtliche Aufhebung wird notwendig, wenn der Gläubiger sich weigert, seine Zustimmung zu geben, beispielsweise im Falle eines Streits über den noch geschuldeten Betrag oder bei Uneinigkeit über die Rückzahlungsbedingungen. Der Kreditnehmer muss dann das Gericht anrufen, was Anwaltskosten, Gerichtskosten hinzufügt und die Fristen erheblich verlängert. Dieser Weg bleibt selten, verwandelt jedoch eine administrative Formalität in ein streitiges Verfahren, dessen Kosten die der klassischen Aufhebung weit übersteigen können.
Ein Punkt, den man sich merken sollte: die gerichtliche Aufhebung garantiert kein schnelleres Ergebnis. Der Zeitrahmen hängt von der Auslastung des Gerichts und der Komplexität des Falls ab.
Vermeidung der Aufhebungskosten: die automatische Verjährung der Eintragung
Die Hypothekeneintragung dauert nicht ewig. Sie erlischt automatisch ein Jahr nach der letzten Fälligkeit des Kredits, den sie sichert. Wenn der Kredit vollständig zurückgezahlt ist und der Eigentümer in diesem Zeitraum nicht verkaufen muss, ist keine Aufhebung erforderlich und es entstehen keine Kosten.
Diese automatische Verjährung stellt die direkteste Einsparung für einen Kreditnehmer dar. Die Löschung erfolgt ohne das Eingreifen des Notars, ohne Urkunde, ohne Steuer. Das Grundbuchamt aktualisiert das Verzeichnis von selbst.
Das umgekehrte Szenario, das Kosten auslöst, tritt in zwei Hauptfällen auf:
- Der Verkauf der Immobilie vor Ablauf der Eintragungsfrist. Der Käufer und sein Notar verlangen eine lastenfreie Immobilie. Die Aufhebung ist dann eine Voraussetzung für die Unterzeichnung des Kaufvertrags.
- Die Umschuldung eines Immobilienkredits bei einer anderen Bank. Die neue kreditgebende Institution verlangt die Löschung der bestehenden Hypothek, bevor sie ihre eigene Sicherheit einträgt.
Bürgschaft durch die Bank: die Alternative, die das Problem beseitigt
Immer mehr Banken bieten die Bürgschaft als Garantie für den Immobilienkredit an, anstelle der Hypothek. Das Prinzip: Ein Bürgschaftsunternehmen übernimmt die Garantie gegenüber der Bank. Im Falle eines Verkaufs oder einer vorzeitigen Rückzahlung gibt es weder eine Hypothek zu löschen, noch eine Aufhebung zu beantragen, noch damit verbundene Notarkosten.
Die anfänglichen Kosten der Bürgschaft können mit denen der Hypothek vergleichbar sein, aber die Abwesenheit von Aufhebungskosten am Ende macht diese Option finanziell vorteilhaft über die gesamte Laufzeit des Kredits, insbesondere für Kreditnehmer, die einen Verkauf vor Ablauf des Kredits in Betracht ziehen. Einige Bürgschaftsunternehmen erstatten sogar einen Teil der ursprünglich gezahlten Provision, wenn der Kredit ohne Vorfälle zurückgezahlt wird.
Diese Wahl der Garantie erfolgt zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme. Sobald die Hypothek eingetragen ist, ist es zu spät, um auf eine Bürgschaft umzuschwenken, ohne den Weg der Aufhebung zu gehen.
Die Entscheidung zwischen Hypothek und Bürgschaft sollte bereits bei der Verhandlung des Kredits getroffen werden, nicht erst beim Verkauf. Die Aufhebungskosten sind keine Notwendigkeit: Sie ergeben sich aus einer Art von Garantie, die der Kreditnehmer in den meisten Fällen im Voraus vermeiden kann. Für diejenigen, die bereits mit einer Hypothek belastet sind, bleibt das Warten auf die automatische Verjährung der einzige Weg, um der Rechnung zu entkommen.